Penilaian Aset

Setiap aset pasti memiliki nilai yang diberikan untuk aset tersebut. Namun, nilai itu akan berbeda-beda jika tidak ditetapkan berdasarkan standar dan cara pengukuran yang sama. Aset pada pembahasan kali ini dinilai dengan metoda dan cara-cara yang sudah memiliki ketetapan  standar yang pasti. Maka dari itu mari kita bahas apa itu penilaian aset sebenarnya....

Penilaian Aset

Definisi Penilaian Aset menurut para ahli :

Menurut Dr. A. Gima Sugiama (Sugiama, 2013) : Proses kegiatan Penilai dalam memberikan suatu estimasi atas nilai ekonomi suatu properti, baik harta berwujud (tangible assets) maupun harta tidak berwujud (intangible assets), berdasarkan hasil analisis terhadap fakta-fakta yang objectif dan relevan dengan menggunakan teknik, metode dan prinsip-prinsip penilaian yang berlaku. 

Menurut The Appraisal of Real Estate (American Institute of Real Estate Appraisers of the National Association of Realtor S, 1983) (dalam Resmi, 2003) : “asset appraisal is the process of estimating market value, invested value, insurable value,or other properly defined value of an identified interest or interest in a specific parcel or parcels of real estate as of a given date”

Menurut Hariono (2007:79) : Penilaian aset ditentukan oleh bagaimana aset tersebut digunakan dan atau bagaimana aset tersebut diperdagangkan di pasar.

Tujuan Penilaian Aset

Sugiama, A. Gima. 2015. Handout Penilaian Aset. Bandung : Polban

1. Melengkapi aplikasi pinjaman
2. Pengembalian & rehabilitasi perusahaan
3. Perusahaan yang akan "go public"
4. Penutupan asuransi
5. Perusahaan merger/ akusisi
6. Pemindahan hak
7. Likwidasi perusahaan
8. Penetapan NJOP PBB 

Menurut Bambang Sujono (Sujono, 2011) :  Tujuan penilaian property : Penilaian untuk tujuan penjualan, Penilaian untuk tujuan pembelian, Penilaian untuk tujuan sewa, Penilaian untuk tujuan jaminan mendapatkan pinjaman, Penilaian untuk tujuan asuransi, Penilaian untuk tujuan penggabungan perusahaan (merger), Penilaian untuk tujuan Go Public, Penilaian untuk tujuan yang berkaitan dengan kebijakan pemerintah dan Undang-undang.

Kegiatan penilaian ditujukan untuk melakukan estimasi dan memprediksi nilai dari sesuatu barang dengan tujuan mendapatkan perkiraan nilainya. Konsep nilai dalam pengertian tersebut dikelompokkan menjadi nilai pasar (market value), nilai asuransi (insurable value), nilai terkait operasi (going-concern value), nilai likuidasi (liquidation value), nilai kena pajak (assessment value), nilai bangunan, dan nilai investasi (use value and investment value).

Jenis Penilaian Aset :

Sugiama, A. Gima. 2015. Handout Penilaian Aset. Bandung : Polban

Berdasarkan kepentingan penggunaan hasil penilaian:

1. Penilaian Bisnis adalah  menghitung nilai aset atas dasar nilai fisik untuk kepentingan bisnis di masa datang dengan dasar aset masa kini.
2. Penilaian Properti adalah menghitung atau menilai aset atas objek yang dinilai secara fisik pada saat penilaian dilaksanakan. 

Menurut Bambang Sujono (Sujono, 2011) :Penilaian suatu properti adalah merupakan prakiraan manfaat ekonomi atas barang yang dinilai pada suatu ukuran waktu tertentu dengan definisi nilai yang tertentu pula. Nilai dalam hal ini bisa berwujud "mata uang" dan bisa pula dalam wujud "nilai tukar"

  

Penilaian Internal dan Eksternal

Sugiama, A. Gima. 2015. Handout Penilaian Aset. Bandung : Polban

1. Penilai Internal adalah Pegawai Negeri Sipil DJKN Depkeu
2. Penilai Eksternalboleh digunakan sebagai penilai Barang Milik Negara apabila diperintahkan oleh ketentuan perundang-undangan yang berlaku, tidak cukup tersedia penilai internal, atau terdapat anggaran untukl menggumakan jasa penilai eksternal.

Hasil dari penilaian adalah laporan Penilaian yang berisi 

Sugiama, A. Gima. 2015. Handout Penilaian Aset. Bandung : Polban

1. Uraian Objek Penilaian 
2. Tujuan penilaian 
3. Tanggal survei lapangan
4. Tanggal penilaian 
5. Hasil analisa data
6. Pendekatan Penilaian 
7. Kesimpulan nilai

Menurut MAPPI (MAPPI, 2008) : Laporan penilaian berlaku paling lama 6 bulan sejak tanggal penilaiannya. Kecuali, penilaian dalam rangka penyusuan neraca pemerintah pusat, laporan penilaiannya berlaku sampai dilakukan penilaian ulang.

Proses Penilaian Aset :

Sugiama, A. Gima. 2015. Handout Penilaian Aset. Bandung : Polban

 

Menurut Dr. A. Gima Sugiama (Sugiama, 2015)   

Secara umum, terdapat tiga cara pendekatan yang dipergunakan dalam proses penilaian suatu properti, yaitu: 1) pendekatan perbandingan harga pasar (sales competition approach), 2) pendekatan biaya (cost approach), 3) pendekatan pendapatan (income capitalization approach).

Pendekatan pertama dilakukan dengan cara membandingkan objek yang akan dinilai dengan objek yang nilai jualnya sudah diketahui. Dalam hal objek yang serupa tidak diketahui nilai jualnya maka harga jual dari objek lain yang sejenis biasanya dapat dipertimbangkan sebagai bukti terbaik dari nilai pasar. Segala bentuk transaksi dalam persepsi nilai pasar adalah dalam bentuk tunai. Pendekatan ini mempunyai kelemahan karena sulitnya memperoleh data transaksi jual-beli di pasar dan sering kali objek yang dinilai tidak identik dengan properti yang diketahui harga jualnya.

Pendekatan kedua dilakukan dengan cara memperkirakan biaya-biaya yang dikeluarkan untuk membuat atau mengadakan properti yang dinilai. Pendekatan ini diterapkan untuk menilai bangunan dan dijadikan dasar dari penilaian bangunan, sedangkan untuk menilai tanah saja atau tanah dan bangunan perlu diperhatikan beberapa komponen yang lain yaitu: nilai tanah, ditentukan dengan menggunakan pendekatan perbandingan harga pasar; biaya investasi khususnya untuk konstruksi bangunan, ditentukan dengan memperhitungkan seluruh biaya yang telah dikeluarkan dalam rangka memperbaiki atau mempertahankan nilai bangunan tersebut; penyusutan, yang dibedakan atas penyusutan fisik, penyusutan fungsi, dan penyusutan ekonomi. Terdapat dua metode penilaian dalam pendekatan ini yaitu metode kalkulasi biaya dan metode biaya pengganti terdepresiasi (Hariono, 2007:52). Metode kalkulasi biaya sesuai digunakan untuk menentukan indikasi nilai pasar dari properti bukan khusus (non specialised properties). Sedangkan Metode biaya pengganti terdepresiasi adalah penilaian yang didasarkan kepada estimasi nilai pasar saat ini atas tanah untuk penggunaan yang ada ditambah dengan biaya pengganti (atau biaya reproduksi) kotor saat ini dari bangunan dikurangi kerusakan fisik dan semua bentuk keusangan dan optimasi yang relevan. Hasil dari metode biaya pengganti yaitu estimasi berdasarkan pada potensi keuntungan.

Pendekatan ketiga dilakukan dengan cara memproyeksikan seluruh pendapatan properti tersebut dikurangi dengan biaya operasi. Hasil penghitungan tersebut dikapitalisasi dengan suatu tingkat suku bunga pengembalian modal dan keuntungan (return on investment). Pendekatan ini diterapkan khusus untuk menilai properti yang menghasilkan keuntungan secara langsung, seperti hotel, perkantoran, apartemen, pusat perbelanjaan, dan tempat hiburan.

Sumardjono (2002) menyebutkan dalam Siti Resmi bahwa nilai properti (tanah) sebagai dasar ganti kerugian akibat pengambilalihan/ perolehan tanah untuk kegiatan pembangunan atau keperluan lain harus didasarkan pada nilai pengganti (replacement value). Nilai pengganti yang dimaksudkan adalah bahwa masyarakat harus dapat memperoleh tanah dan bangunan pengganti yang besaran dan kualitasnya setara dengan tanah dan bangunan yang semula dimiliki oleh masyarakat yang bersangkutan atau mampu menghasilkan pendapatan yang setara dengan pendapatan sebelum tanahnya diambil alih.

Daftar Rujukan :

http://ejournal.undip.ac.id/index.php/modul/article/view/1454. diunduh pada 31 Januari 2016, pukul 22:20.

http://sahidsutomo.blogspot.co.id/2013/10/penilaian-aset.html. diunduh pada 25 Januari 2016, pukul 23:08.

Hariyono, Arik (2007), Prinsip & Teknik Manajemen Kekayaan Negara. Jakarta : Departemen Keuangan Republik Indonesia Badan dan Pelatihan Keuangan Umum

Resmi, Siti S. Urgensi Penilaian Properti dalam Tatanan Ekonomi Masyarakat. Pengertian Properti Usahawan (hal.17) No. 03 Th XXXII Maret 2003

Sugiama, A. Gima. (2013), Manajemen Aset Pariwisata, Guardaya Intimarta, Edisi 1, Bandung.

Sugiama, A. Gima. 2015. Handout Penilaian Aset. Bandung: Polban